La notion d’intérêts intercalaires dans le cadre d’un crédit immobilier est souvent difficile à comprendre. Qu’en est-il pour un projet d’achat en VEFA ?
Sommaire :
- Intérêts intercalaires : de quoi s’agit-il ?
- Pourquoi les intérêts intercalaires concernent-ils un achat en VEFA ?
- Les astuces pour limiter les frais intercalaires
Intérêts intercalaires : de quoi s’agit-il ?
On entend souvent parler d’intérêts intercalaires dans le cadre d’un projet immobilier. En effet, dès lors que le prêt immobilier doit être débloqué en plusieurs étapes, alors des intérêts intercalaires sont appliqués par la banque. Ces intérêts intercalaires représentent les frais engendrés par ce déblocage en plusieurs fois des fonds nécessaires au projet global.
Pour un achat dans l’immobilier ancien, un prêt immobilier classique s’applique, avec un déblocage en une fois au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le vendeur reçoit la somme au moment de céder le logement et d’en confier les clés à l’acquéreur.
Mais pour ce qui est d’un projet immobilier neuf, le constructeur ou le promoteur demande des déblocages au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Pour une maison neuve, le constructeur de maison individuelle facturera par exemple au moment des fondations, puis lorsque la maison sera hors d’eau, etc. Il en va de même pour un promoteur immobilier, dans le cadre de la progression du chantier de la résidence dans laquelle vous achetez votre appartement en VEFA.
Pourquoi les intérêts intercalaires concernent-ils un achat en VEFA ?
Acheter un logement en VEFA suppose des appels de fonds émis par le promoteur au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Il s’agit donc de pouvoir payer ces appels de fonds au fur et à mesure, ce qui implique ou bien de la trésorerie, ou bien des déblocages successifs d’un crédit immobilier auprès de la banque. Les intérêts intercalaires ne doivent pas être confondus avec les intérêts d’emprunt, qui eux, s’appliquent pour le prêt global.
Lire aussi l’article : « Achat d’un logement en VEFA : les différents appels de fonds »
Les intérêts intercalaires s’appliquent pendant que le chantier progresse, puis cessent lorsque l’ensemble des sommes ont été débloquées. Les intérêts d’emprunt prennent alors le relais pour le règlement du prêt à proprement parler.
Les astuces pour limiter les intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires représentent parfois une difficulté pour les acheteurs, car ils sont appelés tous les mois par la banque, alors que l’acquéreur n’a pas encore pris possession de son logement ; ils viennent s’ajouter au loyer du logement actuel. Mais il est possible de limiter les intérêts intercalaires, ou tout au moins leur impact sur votre trésorerie.
En effet, vous pouvez par exemple demander à la banque qui vous a accordé le crédit immobilier d’incorporer les intérêts intercalaires au sein de vos mensualités, ce qui permet de ne pas gréver votre budget mensuel en amont de la livraison du logement. Cette pratique s’appelle la franchise totale : les frais ne sont pas supprimés, mais ils sont relativement indolores pour votre trésorerie.
Par ailleurs, l’impact des intérêts intercalaires est limité pour un investisseur, car il peut sous certaines conditions les déduire de ses impôts. Ils sont en effet considérés d’un point de vue comptable comme des charges financières liées à l’investissement.
Pour ceux qui en auraient la possibilité, il est aussi possible de négocier avec la banque un versement de la totalité de la somme empruntée dès le début des appels de fonds, ce qui s’appelle un amortissement direct. Cette option a pour avantage de supprimer les intérêts intercalaires. Notez toutefois que cela suppose un remboursement immédiat de la mensualité totale de l’emprunt.
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