Le dispositif de défiscalisation dit « Loi Pinel » permet d’investir dans un logement neuf tout en bénéficiant de réductions d’impôts. En tant que promoteur immobilier nantais, nombreux sont nos clients particuliers qui se posent la question de la possibilité de louer un tel logement dans la région à leurs enfants ou à leurs parents. Décryptage des conditions dans lesquelles il est possible de louer un logement Loi Pinel à sa famille.
Louer un logement Loi Pinel à sa famille : une opportunité à envisager
Le dispositif dit « Loi Pinel » a été lancé en 2014 par le gouvernement et permet de favoriser la construction de logements neufs (notamment par des promoteurs immobiliers comme Primalys), en offrant des réductions d’impôts aux particuliers qui voudraient investir dans la pierre. Ce dispositif a fait ses preuves et permet d’acquérir un appartement ou une maison dans le neuf, en fournissant un effort d’épargne moindre grâce au jeu de la défiscalisation.
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En achetant un logement Loi Pinel, il est ainsi possible de réduire ses impôts de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement, à condition de s’engager à louer le logement en question sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’intérêt réside donc dans la possibilité de se constituer un patrimoine sans gros apport tout en réduisant ses impôts. De plus, pourquoi ne pas envisager d’utiliser ce logement pour les besoins de votre famille ? Si c’était interdit au lancement du dispositif, il est désormais possible sous certaines conditions de loger un membre de sa famille dans l’appartement ou la maison acquis en Loi Pinel, tout en conservant les avantages fiscaux.
On pense spontanément à un enfant qui devrait se loger dans le cadre de ses études : Nantes est une ville particulièrement attractive pour son pôle universitaire ; mais il peut également s’agir d’un parent isolé, dont la retraite serait insuffisante pour accéder à un logement décent. En effet, les loyers ont beaucoup augmenté dans certaines régions et l’Ouest, réputé pour sa qualité de vie, voit certaines villes devenir inaccessibles pour les plus modestes. Une plus grande mixité sociale fait d’ailleurs partie des objectifs du dispositif Pinel.
Les obligations en matière de foyer fiscal quand on loue un logement Loi Pinel à un membre de sa famille
La Loi Pinel ne pose pas de restrictions en termes de liens de parenté : vous pouvez envisager de louer le logement à vos enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, ou encore à votre frère ou à votre sœur. Toutefois, il y a un certain nombre de règles à respecter pour rester dans le cadre de la Loi Pinel et éviter d’être confronté à un remboursement de l’avantage fiscal.
Premièrement, il est interdit de louer votre logement Loi Pinel à un enfant mineur ou à un enfant de moins de 25 ans qui dépendrait encore de votre foyer fiscal. Cela semble logique : il n’est pas permis de cumuler le bénéfice d’une demie part fiscale constituée par l’enfant, avec les réductions d’impôts induites par le dispositif. Cette interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal s’applique pendant toute la période d’engagement de location et vaut donc également pour son conjoint (même foyer fiscal). A contrario, si votre enfant est majeur, qu’il travaille et n’est plus rattaché à votre foyer fiscal, alors il peut occuper votre logement Loi Pinel, pourvu qu’il respecte les conditions établies dans le cadre du dispositif.
Louer à sa famille un logement Loi Pinel : quid du loyer et des aides au logement ?
En premier lieu, l’occupant du logement doit verser un loyer au bailleur : cela signifie que, pour pouvoir continuer à bénéficier des avantages fiscaux, vous ne pouvez pas loger votre enfant à titre gratuit dans le logement Loi Pinel. Le loyer doit aussi rester connecté avec les prix du marché : il n’est pas possible de le louer pour quelques euros symboliques, sans quoi il y a un risque de remise en question de la réduction d’impôts. À l’inverse, il ne doit pas dépasser le montant donné par le plafond (variable selon la zone dans laquelle le logement se trouve : A, A bis ou B1). De plus, les revenus de l’occupant du logement ne doivent pas dépasser un seuil : en 2021, cette limite s’établit à 38.377 euros par an, pour une personne seule en banlieue parisienne. Le revenu fiscal de référence dont on tient compte est celui de l’année N-2 : par exemple celui de 2019 pour un bail conclu en 2021.
Attention aussi à la compatibilité entre aides au logement (APL notamment) et avantage fiscal. Louer à un enfant (ou petit-enfant) ou à un parent (ou grand-parent) un logement Loi Pinel, n’est possible que si celui-ci ne touche pas d’aides : il est interdit de verser des aides au logement aux locataires dont l’un des ascendants ou descendants est propriétaire du logement. À noter toutefois : percevoir des aides au logement est possible pour votre locataire s’il n’appartient pas à vos ascendants ou descendants directs et qu’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal : ainsi un cousin, une sœur, un neveu ou une tante peuvent louer votre logement Loi Pinel et bénéficier des aides, sans remise en cause de votre avantage fiscal.
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