Céder un contrat VEFA revient à vendre le logement en cours d’acquisition, avant sa livraison : le point sur les conditions d’une telle cession.
Sommaire :
- Pourquoi vouloir céder un contrat VEFA ?
- Les conditions d’une cession de contrat VEFA
- Céder un contrat VEFA : quels frais sont à prévoir ?
Pourquoi vouloir céder un contrat VEFA ?
Acheter un logement en VEFA, c’est signer un contrat de réservation pour un logement qui est à construire. Il se passe donc plusieurs mois (jusqu’à 2 ans) avant de recevoir les clés du logement livré. Des changements de vie peuvent intervenir durant cette période : un changement personnel (séparation, divorce, agrandissement de la famille) et/ou professionnel (mutation, chômage…).
Ainsi, l’acquéreur peut être amené à vouloir céder un contrat VEFA conclu plusieurs mois auparavant : parce qu’il a changé de projet, qu’il a besoin d’investir ailleurs, etc. Que le contrat VEFA ait été conclu pour l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou dans le cadre d’un investissement locatif, un acquéreur peut donc être amené à vouloir revendre son contrat VEFA. Mais une telle cession n’est possible que sous certaines conditions.
Les conditions d’une cession de contrat VEFA
Une cession de contrat VEFA n’est possible que dans la mesure où ledit contrat contient une clause qui l’autorise. Si ce n’est pas le cas, alors l’acquéreur est tenu d’aller jusqu’au bout de l’achat du logement, pour le revendre ensuite éventuellement. De plus, les conditions financières pour céder un contrat VEFA sont complexes, notamment du point de vue de la TVA et des frais d’acquisition (généralement appelés « frais de notaire »).
L’accompagnement d’un notaire est souvent nécessaire pour bien cerner les frais qui vont s’appliquer. En effet, chaque cas est différent : type d’acquisition, sommes déjà versées au titre des appels de fonds… Les modalités de vente d’un contrat VEFA sont propres à chaque situation. Il est à noter que les frais de notaire ne seront potentiellement plus réduits lors de la cession d’un contrat VEFA. En effet, les frais de notaire réduits s’appliquent uniquement si l’acquisition est soumise à la TVA : c’est là que la situation devient complexe, en fonction de l’avancement du chantier (voir plus bas).
Céder un contrat VEFA : quels frais sont à prévoir ?
Au moment de la signature d’un contrat de VEFA, un dépôt de garantie est demandé. Puis des fonds sont régulièrement à débloquer, au fur et à mesure que le chantier avance (fondations, hors d’eau, hors d’air, etc.) et selon les conditions prévues au contrat. Les derniers appels de fonds interviennent au moment de la livraison du logement et de la levée des réserves. Si le contrat VEFA est cédé avant les derniers appels de fonds, alors le Fisc considère que de la TVA s’applique sur les appels de fonds à venir. Ceux déjà réglés sont en revanche assimilés à de la vente entre particuliers donc sans TVA.
Par ailleurs, dans la mesure où le logement n’est pas achevé, il n’est pas habitable, donc le Fisc considère que le logement ne peut pas constituer la résidence principale de l’acquéreur qui cherche à céder son contrat VEFA. Ainsi, la cession immobilière est soumise aux règles de l’impôt sur la plus-value immobilière. Enfin, si une banque a accordé un prêt pour cette acquisition en VEFA, alors des frais de remboursement anticipé s’appliqueront sans doute, si le bien est vendu et l’emprunt remboursé par avance. Il est donc important d’être conseillé au moment de céder un contrat VEFA et d’envisager les différentes options possibles pour limiter l’impact financier d’une telle cession.
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