Avec un marché immobilier en croissance, réaliser une plus-value immobilière est courant pour de nombreux propriétaires de logements.
Sommaire :
- Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on ?
- Méthode de calcul de la plus-value immobilière
- Dans quels cas de plus-value immobilière devrez-vous payer des impôts ?
- Les cas d’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière
Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on ?
La plus-value immobilière est une notion fiscale. Si le commun des mortels parle de « marge » ou de « bénéfice » sur une opération d’achat-revente, l’administration fiscale, elle, utilise le terme de plus-value immobilière. Concrètement, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un logement et son prix d’achat (ou valeur déclarée si le bien a été reçu par donation ou succession). Si vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acquis, alors vous réalisez une plus-value immobilière.
Cependant, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention du bien (si la détention est au moins égale à 5 ans). Dans certains cas, cette plus-value immobilière est soumise à l’impôt. Nous allons voir dans quels cas vous serez imposé·e sur cette plus-value, et dans quels cas vous pourriez en être exonéré·e. En France, à l’heure actuelle, la plus-value immobilière sur sa résidence principale n’est par exemple pas soumise à l’impôt.
Méthode de calcul de la plus-value immobilière
On calcule dans un premier temps la plus-value dite brute en soustrayant du prix de vente le coût d’acquisition. Le prix de vente est le prix auquel a eu lieu la transaction, auquel on ajoute les éventuelles charges et indemnités que l’acquéreur doit au vendeur, mais dont on déduit certains frais liés à la vente (comme ceux liés aux diagnostics obligatoires à faire réaliser par le vendeur).
Le prix d’acquisition, c’est le prix que le vendeur avait payé pour acheter le bien, auquel on ajoute les coûts supplémentaires qu’il a assumés dans le cadre de cet achat, comme les travaux de rénovation ou d’agrandissement du logement (aux frais réels ou de manière forfaitaire), ou encore les frais d’acquisition (souvent nommés « frais de notaire »).
On applique ensuite à cette différence un abattement, calculé selon la durée de détention du bien. La plus-value nette ainsi obtenue est alors taxée selon deux axes : au titre de l’impôt sur le revenu (19% en 2022) et au titre des prélèvements sociaux (17,2% en 2022), soit un taux global d’imposition de 36,20% à l’heure actuelle. Une taxe complémentaire (de 2 à 6%) s’applique sur les plus-values immobilières de plus de 50.000 euros après abattement (hors terrains à bâtir).
Dans quels cas de plus-value immobilière devrez-vous payer des impôts ?
Une plus-value immobilière est imposable en cas de vente, d’échange, d’expropriation ou d’apport en société d’un bien immobilier quel qu’il soit (habitation, terrain, immeuble commercial) ou de droits portant sur des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitude…).
C’est le notaire du vendeur qui procède au calcul exact de la plus-value immobilière au moment de la vente. C’est aussi lui qui déclare la plus-value à l’administration fiscale et la règle au nom du vendeur, en prélevant le montant correspondant sur le prix de vente.
Les cas d’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière
Dans plusieurs cas, la plus-value immobilière n’est pas imposable. C’est notamment le cas dans le cadre de la vente de sa résidence principale. C’est aussi le cas si vous détenez le bien que vous souhaitez vendre depuis plus de 30 ans. Même si le cas reste rare, une vente dont le prix serait inférieur à 15.000 euros donne également lieu à une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière.
D’autres cas plus complexes permettent de bénéficier d’une exonération d’impôts sur la plus-value immobilière, comme dans le cadre de la vente de l’ancienne résidence principale d’une personne âgée ou handicapée, dans les deux ans à compter de son entrée dans un établissement d’accueil spécialisé. Il y a encore le cas de la première vente d’un logement qui n’est pas une résidence principale, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et qu’il s’engage à utiliser le produit de cette vente pour acheter ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente du bien.
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