Vous vous demandez quel apport personnel est nécessaire pour acheter un logement neuf ? Nous vous donnons ici des éléments de réponse.
Sommaire :
- La notion d’apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier
- Quelques chiffres théoriques sur lesquels baser sa réflexion
- Ce qui peut influencer la banque et vous permettre de réduire l’apport personnel nécessaire
La notion d’apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier
Quand on parle d’acheter un logement, et notamment d’acheter un logement neuf, on évoque souvent la nécessité d’avoir un apport personnel. Mais qu’entend-on par « apport personnel » ? De quelle somme a-t-on généralement besoin pour obtenir un prêt immobilier ? En particulier pour financer un premier achat ? Beaucoup de questions que se posent les aspirants propriétaires, et notamment les primo-accédants.
On appelle « apport personnel » la somme d’argent que l’on possède et qu’on est capable de débloquer pour l’utiliser dans le cadre d’un achat immobilier. C’est une preuve pour la banque à laquelle on s’adresse pour un emprunt, que l’on a vraiment envie depuis longtemps de ce projet et qu’on accepte de s’investir pour qu’il aille au bout. C’est aussi une preuve de sérieux, car la banque considère que l’on est capable d’économiser tous les mois plutôt que de tout dépenser : un argument de plus en faveur de votre dossier.
En effet, la banque apprécie de partager la prise de risque : si vous croyez en votre projet, alors vous devrez le prouver en apportant vous aussi une part des liquidités destinées à financer l’investissement. Ainsi l’apport personnel vient d’une certaine manière soulager la banque en complétant le montant de l’emprunt. De plus, il permet de limiter l’effort que vous aurez à produire pour rembourser vos mensualités, puisqu’il limite le montant emprunté.
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Quelques chiffres théoriques sur lesquels baser sa réflexion
Ce qui est intéressant, c’est qu’il n’y a pas une vérité universelle en matière d’apport personnel. En effet, de multiples critères entrent en ligne de compte pour la banque. En revanche, malgré les infos qu’on trouve parfois sur internet (et notamment de la part de certains profils sur les réseaux sociaux), il reste rare qu’une banque accorde un crédit immobilier sans aucun apport personnel. Lorsque ça arrive, c’est souvent que la relation entre le futur propriétaire et la banque est de longue date, et que le client a de l’argent en banque qui peut servir de caution en cas de besoin. Et encore, cette configuration est théoriquement interdite par la législation récente autour des taux d’endettement et conditions d’accord de prêt immobilier.
Les chiffres varient selon la conjoncture nationale et mondiale, selon les baromètres de confiance en l’avenir, selon les taux d’intérêt pratiqués sur la période… Plus la période est difficile, plus les banques vont avoir tendance à demander un apport personnel conséquent.
C’est ainsi qu’on parle souvent d’un apport personnel nécessaire de 10% du montant global de l’achat. Mais il peut arriver qu’une banque se contente d’un apport qui couvre les frais de notaire liés à l’achat, ou qu’à l’inverse, elle exige plutôt 20% d’apport personnel quand les conditions d’obtention de prêt se tendent. Si on se base sur un apport personnel de 10%, alors pour acheter un logement dont le coût tous frais compris est de 300 000 euros, vous devrez « mettre au pot » la somme de 30 000 euros.
Dans tous les cas, les banques demandent souvent que l’apport personnel couvre les frais liés à l’achat, car elles sont réticentes à accorder un prêt d’un montant supérieur à la valeur du logement : en cas de non remboursement de l’emprunt, elles doivent pouvoir revendre le bien pour récupérer le montant du prêt. Acheter un logement neuf constitue souvent un argument en faveur d’un moindre apport personnel : les frais de notaire sont réduits et le logement bénéficie des dernières normes de confort. Il est donc facile à revendre, ce qui rassure la banque vis-à-vis d’une défaillance éventuelle.
Ce qui peut influencer la banque et vous permettre de réduire l’apport personnel nécessaire
Comme nous l’avons vu, l’apport personnel demandé par une banque dépend de nombreux critères, et aussi de la relation que vous avez avec votre organisme bancaire. Si vous travaillez depuis longtemps ensemble et que la confiance est établie, vous aurez davantage de marge de manœuvre pour négocier un faible apport personnel dans le cadre d’un achat immobilier. En revanche, les conditions d’obtention de prêt sont devenues plus strictes avec l’évolution règlementaire liée au taux d’endettemment. C’est pourquoi il est devenu presque impossible d’acheter sans apport personnel.
De plus, certains achats immobiliers ne nécessitent que de faibles apports personnels, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, les loyers futurs vont assurer une bonne part du remboursement du prêt, donc la banque est plus encline à accorder le prêt sans grosses garanties. En outre, quand les intérêts d’emprunt sont défiscalisables, alors il est plus judicieux d’emprunter au maximum, plutôt que de toucher à son épargne : la banque entendra généralement cet argument et donnera plus facilement son accord pour un apport personnel réduit au strict minimum. Cela peut aussi se produire dans le cadre d’une résidence secondaire, puisque votre résidence principale peut venir en garantie de votre nouvel achat.
Enfin, notez qu’un bon apport personnel vous permet de négocier plus facilement de bonnes conditions d’emprunt : taux plus faible pour le crédit, mais aussi pour l’assurance emprunteur, frais de dossier limités au montant minimum, etc. Vous avez donc tout intérêt à mettre de côté pour vous constituer un bon apport personnel. Un dispositif d’aide à l’achat, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour une primo-accession, peut aussi être considéré comme un apport personnel. Dans tous les cas, soyez dans le dialogue avec votre banquier : il saura vous proposer la meilleure solution pour votre projet d’achat immobilier.
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