Financer un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est payer son logement en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Zoom sur les éléments clés à maîtriser.
Pour financer un logement neuf, il faut prévoir un échelonnement des paiements
Le paiement d’un logement en VEFA s’effectue selon plusieurs étapes, échelonnées en fonction de l’avancement de la construction du programme immobilier. L’acquéreur finance ainsi son logement neuf au fur et à mesure, ce qui implique un plan de financement spécifique. Ces étapes sont encadrées par la loi :
- 5 % maximum du prix du logement à la signature du contrat de réservation (dépôt de garantie),
- 35 % maximum de la somme totale à l’achèvement des fondations,
- 70 % maximum à la mise hors d’eau (pose du toit),
- 95 % maximum à l’achèvement de la construction,
- 100 % à la remise des clés du logement neuf.
Le calendrier de paiement est donc réglementé. Il doit être transmis au banquier si vous avez demandé un emprunt immobilier : celui-ci débloque les sommes exigées au fur et à mesure des appels de fonds. Quoi qu’il en soit, le paiement doit être intégralement réalisé une fois que le logement est achevé et livré. Note importante : le contrat de réservation doit comporter une clause suspensive d’obtention de prêt, si vous pensez faire appel aux banques pour financer votre logement neuf.
Faire un emprunt pour financer un logement neuf
La plupart des futurs propriétaires d’un logement sur plan achètent grâce à un emprunt bancaire, qu’ils aient ou non à disposition les liquidités nécessaires. En effet, avec des taux toujours très bas, il est souvent plus intéressant de contracter un emprunt pour financer un logement neuf, tout en faisant éventuellement « travailler » ses liquidités, que de les utiliser pour cet achat.
Plusieurs possibilités permettent de faire financer un logement neuf : s’agissant de l’emprunt bancaire, vous pouvez vous adresser directement à votre banquier habituel, ou bien à un courtier qui saura décrypter pour vous les différents contrats proposés et vous orienter vers le plus avantageux. Dans tous les cas, vous devez préparer un dossier complet réunissant vos informations administratives : bulletins de paie, relevés bancaires, d’épargne, avis d’imposition, mensualités déjà en cours (crédit auto…), revenus fonciers, pension alimentaire, etc.
Votre conseiller aura besoin d’évaluer votre capacité d’emprunt, en fonction de vos revenus et de la somme de vos charges mensuelles. Il fera la balance et calculera votre « reste à vivre » une fois déduite la mensualité de l’emprunt que vous visez et analysera si elle semble suffisante au regard de votre situation personnelle, familiale et professionnelle. Le seuil total d’endettement pour un foyer ne doit pas dépasser 33% des revenus d’une famille pour que l’emprunt soit accepté et permette de financer un logement neuf.
Idéalement, vous bénéficiez d’un apport personnel pour prouver à la banque votre capacité à épargner, et votre implication dans le projet d’achat. Un apport de 10% du montant total de l’achat (frais de notaire compris) est souhaitable pour financer un logement neuf, car on considère qu’il couvre le dépôt de garantie ainsi que les frais de notaire.
Le principe du paiement échelonné implique des frais en lien avec votre emprunt immobilier : des intérêts intercalaires et frais de gestion sont à envisager, mais vous êtes déchargé(e) d’une partie administrative puisque le banquier débloque directement les sommes au fur et à mesure du calendrier de paiement. En fonction de l’emprunt choisi, vous pouvez commencer à rembourser l’emprunt dès la signature du contrat de vente, ou bien seulement les intérêts intercalaires. Troisième possibilité : ne commencer à rembourser qu’au moment de recevoir les clés du logement, ce qui a l’avantage d’attendre de vivre dans son logement ou de le louer (et ainsi d’en percevoir des loyers).
Les aides pour financer un logement neuf
Plusieurs aides sont possibles pour financer un logement neuf. Des avantages financiers et réductions de frais annexes sont également à prendre en compte, en particulier pour les investisseurs :
- Si vous êtes primo-accédant (vous achetez pour la première fois un logement ou n’avez pas été propriétaire de votre logement principal depuis au moins deux ans), vous pouvez bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro) : sous conditions de ressources, il permet de financer une partie du crédit immobilier avec un prêt « gratuit » (sans intérêts).
- Des frais de notaire réduits : dans le neuf, les frais d’acquisition d’un logement sont de seulement 2 à 3% (contre 7 à 8% dans l’ancien).
- L’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans à partir de la fin des travaux (sous conditions).
- Des dispositifs intéressants pour financer un logement neuf se trouvent du côté des incitations fiscales : les investisseurs bénéficient notamment de réductions d’impôts dans le cadre d’un projet locatif : voir en particulier le dispositif « Loi Pinel ».
Lire aussi : Immobilier : 10 avantages d’un achat dans le neuf.
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