Dès qu’on est propriétaire d’un logement, il est bon de penser à la transmission de son patrimoine immobilier. Voici 3 points clés pour l’optimiser.
Sommaire :
- Optimisation de la transmission de son patrimoine immobilier : de quoi parle-t-on ?
- Donation, démembrement, SCI : quelles options pour bien transmettre son patrimoine immobilier ?
- L’âge : une variable importante à prendre en compte pour optimiser la transmission
Optimisation de la transmission de son patrimoine immobilier : de quoi parle-t-on ?
Quand on parle d’optimisation de la transmission de son patrimoine immobilier, on pense en particulier aux frais qui vont incomber à nos héritiers, à leur montant, aux conditions dans lesquelles ces frais devront être réglés, et de fait, aux moyens qui existent pour faire éventuellement diminuer ces frais au moment de la succession. Il est ainsi plus intéressant de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant. Plus on s’y prend tôt, plus on réduit la fiscalité relative à la succession.
Transmettre son patrimoine de son vivant, c’est aussi voir ses impôts diminuer, en particulier quand on est assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L’important est de se faire accompagner dans le cadre de la transmission anticipée de son patrimoine immobilier, afin que les conditions de transmission à vos héritiers soient claires et équitables.
Donation, démembrement, SCI : quelles options pour bien transmettre son patrimoine immobilier ?
Pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier, plusieurs options existent, comme la donation. La donation permet de rendre propriétaires ses héritiers, avant de disparaître, et de bénéficier d’un important abattement de frais. C’est un moyen d’anticiper et de réduire les frais de succession. Il est possible de prévoir une donation en pleine propriété ou une donation de la seule nue-propriété du bien.
Ce deuxième cas, qu’on appelle aussi démembrement de propriété, permet de conserver l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien : c’est à recommander si vous souhaitez continuer de toucher les loyers d’un bien en location, ou même si vous voulez vous garantir de pouvoir continuer à vivre dans votre résidence principale jusqu’à votre décès. Ce type de donation est un très bon levier du point de vue fiscal, car les droits de succession ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur celle de la nue-propriété.
Une piste intéressante est aussi de réaliser vos investissements locatifs directement avec vos enfants, dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière). L’achat de logements en SCI vous permet d’en faciliter la gestion, mais aussi la transmission. Le mieux est de faire peu à peu rentrer vos enfants dans la SCI, de façon à leur permettre de récupérer des parts sociales par donation au fur et à mesure. Ceci leur évitera les difficultés liées à l’indivision au moment de vendre un bien hérité et diminuera fortement les frais pour vos enfants.
L’âge : une variable importante à prendre en compte pour optimiser la transmission
On entend souvent parler de l’âge de 70 ans comme limite avant laquelle il faudrait avoir transmis son patrimoine. En effet, au-delà de cet âge, la transmission du patrimoine immobilier est moins intéressante car les frais sont élevés. Transmettre ses biens par démembrement avant 70 ans permet de limiter grandement les frais de succession, car ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien. Au-delà de 80 ans, les donations restent possibles, mais il n’y a plus d’abattement sur les frais de donation.
Mieux vaut donc anticiper la transmission de son patrimoine immobilier dès les premières opérations d’investissement, en particulier en achetant des biens en SCI avec sa famille. Une SCI familiale qui achète des logements neufs réalise une belle opération, en constituant un patrimoine sécurisé et facile à transmettre.
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