Vous souhaitez réaliser un investissement locatif : en tant que particulier, la question se pose pour vous de louer le logement vide (location nue) ou meublé. En effet, chaque formule a ses avantages et ses inconvénients, notamment en terme fiscal.
Investissement locatif : toujours un bon placement
L’investissement locatif est devenu de plus en plus accessible aux particuliers : grâce aux faibles taux d’intérêt des emprunts immobiliers, ils n’ont plus nécessairement besoin d’avoir beaucoup d’argent d’avance pour investir dans un logement destiné à la location. Les conditions d’accès au crédit pour de l’investissement locatif sont aussi plus favorables qu’elles ne pouvaient l’être traditionnellement.
Vous avez le projet d’investir dans un logement ? Alors la question de savoir si vous feriez mieux de le louer vide (location nue) ou meublé, est forcément apparue. Si la location meublée a la cote depuis plusieurs années, la location nue revient en force pour sa plus grande facilité de gestion et ses conditions favorables à un investissement de long terme sécurisé.
Pour réaliser un investissement locatif, l’achat d’un logement neuf est une excellente option. Vous bénéficiez en effet d’un logement clé en main, aux dernières normes, où il ne reste plus qu’à s’installer. Que vous choisissiez la location nue ou en meublé, investir dans l’immobilier reste une valeur sûre à tout âge.
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Avantages et inconvénients de l’investissement locatif en location nue
Avec une rentabilité de 3 à 6% en général, l’investissement locatif en location nue (non meublée) est déjà un bon placement. Les loyers que vous percevez sont imposés au titre des revenus fonciers. Selon le régime fiscal pour lequel vous optez (réel ou micro-foncier), vous êtes susceptible de déduire plus ou moins de charges de vos revenus imposables : au régime réel vous pouvez déduire de vos loyers les travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt, charges de copropriété et taxe foncière.
En revanche, les loyers sont moindres et la fiscalité reste a priori plus lourde qu’en location meublée (voir ci-dessous). Le taux d’imposition peut atteindre les 60% si on tient compte des cotisations sociales et des contributions exceptionnelles. En cas de loyers inférieurs à vos charges, on parle de déficit foncier : il est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an et peut être imputé sur vos revenus fonciers pendant plusieurs années, ce qui est fiscalement avantageux.
La location nue revêt l’avantage d’un turnover de locataires moins important qu’en location meublée, ce qui lui confère une meilleure sécurité quant à la capacité de toucher régulièrement des loyers. Le bail signé est de 3 ans renouvelables avec tacite reconduction. Le locataire qui désire partir doit le faire avec un préavis de 3 mois, ou 1 mois si la zone est considérée comme tendue.
Les frais de gestion et d’entretien sont plus limités dans une location nue, puisque vous ne fournissez pas ou peu de mobilier. Vous n’avez donc pas (ou que peu) à subir de remplacement de meubles. De plus, c’est le locataire qui est tenu d’entretenir les éléments de base du logement et d’effectuer les menues réparations. Ainsi votre investissement est de ce point de vue plus rentable : moins de dépenses d’argent et d’énergie.
Avantages et inconvénients de l’investissement locatif en location meublée
La location meublée a acquis la réputation d’un très bon investissement locatif. En effet, la rentabilité d’un logement meublé loué est en général de 6 à 8% car les loyers sont supérieurs de 10 à 30% à des loyers en location vide, et son régime fiscal est plus avantageux a priori.
Les propriétaires optent souvent pour le statut fiscal particulier de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Les revenus tirés des loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet d’éviter le taux d’imposition élevé que subissent les loyers d’une location vide (« revenus fonciers »).
À vous ensuite de choisir le régime qui vous est le plus favorable : réel ou micro BIC. Le régime forfaitaire du micro BIC permet d’appliquer un abattement de 50% sur vos loyers, s’ils sont inférieurs à un plafond annuel. En revanche avec ce régime il n’est pas possible de déduire les charges éventuelles que vous supportez (travaux notamment). À l’inverse, avec le régime réel, toutes vos charges peuvent être déduites (travaux, intérêts d’emprunt…) de vos revenus locatifs.
Ajoutez à cela la possibilité d’amortir l’immobilier : c’est une façon comptable de considérer la perte de valeur dans le temps de votre bien due à son vieillissement et de l’intégrer à vos charges. En réalité cette charge n’est pas réellement décaissée, par contre elle vient réduire votre bénéfice imposable, ce qui est avantageux fiscalement.
Attention toutefois : qui dit location meublée, dit investissement dans toute une batterie de meubles et d’équipements dont vos locataires auront besoin. Pour que votre logement soit apprécié par vos locataires (et donc plus facile à louer), il doit être doté de tout le confort nécessaire, pour qu’un locataire puisse arriver seulement avec sa valise : mobilier, éclairage, électroménager, accessoires de cuisine, etc.
De plus, il y a un plus grand risque de vacance locative sur un logement meublé, et les locataires changent plus souvent, ce qui nécessite une plus grande gestion. Les baux sont signés pour seulement quelques mois la plupart du temps. Enfin les frais sont plus réguliers : rafraichissement du logement, renouvellement des équipements, casse…
Investissement locatif : en conclusion, faut-il opter pour la location nue ou meublée ?
Avec une rentabilité a priori plus favorable en meublé, on pourrait penser que c’est cette solution qu’il faut privilégier. Mais ce n’est pas une règle d’or. En effet, votre priorité doit être de vous assurer que votre logement sera occupé le plus souvent possible, ce qui vous assure des revenus réguliers, et donc vous garantit le remboursement de tout ou partie de votre emprunt.
De plus, certains logements (souvent les plus grands) se louent parfois moins bien en meublé qu’en location nue : les familles privilégient souvent la location vide car ils ont généralement leurs propres meubles. Il faut donc vous assurer que votre logement trouvera facilement preneur en location meublée avant de choisir cette option. Au contraire, certains petits logements trouveront plus facilement preneurs s’ils sont meublés (logements étudiants notamment).
Un bon conseil peut être d’interroger un expert-comptable pour choisir la meilleure formule pour le logement que vous souhaitez mettre en location. Il saura vous accompagner sur le choix entre location vide ou meublée, notamment si vous souhaitez intégrer un amortissement de votre bien, ce qui représente des calculs complexes. Globalement, louer en meublé permettra un tel amortissement, tandis que louer nu permettra au mieux de déduire certaines charges réellement acquittées (travaux, assurance, intérêts d’emprunt…).
En vous faisant accompagner par les professionnels du secteur, comme nos conseillers de vente, vous pourrez adapter votre projet à la réalité du marché immobilier du territoire visé. C’est la demande locative qui doit vous guider dans votre choix, au moins autant que les éléments de fiscalité.
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